인구가 감소하면 집값이 내려갈까? (인구 감소와 집값, 양극화)
안녕하세요! 오늘은 오랜만에 부동산 관련 주제를 가지고 왔습니다. 인구가 감소하면 집값이 내려갈까? 라는 주제입니다.
최근 재미있는 뉴스가 나오더군요.
일본은 빈집 문제가 갈수록 심각해지고 있고, 지방은 공짜 집들이 넘쳐 난다고 하더군요.
[글로벌-Biz 24] 일본, 빈집증가 비례 ‘공짜 월셋집’ 47개 도도부현으로 확산 – 글로벌이코노믹 (g-enews.com)
일본은 이런 현상이 10년 넘게 지속되고 있다고 합니다.
또한, 이탈리아 남부 비보나(Vivona)에는 1유로 짜리 집들이 있다고 합니다.
하루 묶는 요금도 아닌, 집을 사는 금액이 1유로라고 합니다. ;;
왜 이런 현상이 나타날까요?
유투브를 보면 부동산 하락론자와 상승론자 사이에 논쟁이 끊이질 않습니다.
미리 말해 두는데 저는 상승론적 관점을 지니고 있습니다.
하지만, 무조건적인 어디나 상승 한다는 생각은 아닙니다.
그 이유에 대해 설명 드리겠습니다.
✅ 인구가 감소하면 집값이 내려갈까?
결론부터 이야기 하면 오를 곳은 계속 오르고, 떨어질 곳은 계속 떨어진다! 입니다.
부동산 하락론의 대표적 논리는 인구가 줄어들면(집 구매자 감소), 자연스레 수요와 공급 법칙에 의해
집값이 내려갈 것이다. 입니다.
✔ 팩트체크 – 인구수 감소
출산율이 아주 쭉쭉 떨어지고 있습니다. 집계할 때마다 역대 최저치를 경신하고 있지요.
공식적으로 우리나라 인구는 2020년 5천 183만 명을 찍은 후 점차 감소하고 있습니다.
근 시일 내에 인구수가 증가할 기미가 보이지 않네요.
정보가 적극적으로 저출산 대책을 시행하고 있지만, 감소 추세를 반전시키기는 어려워 보입니다.
폭락론자가 이야기 하는 인구 감소는 분명한 팩트입니다.
✔ 팩트체크 – 가구수 증가
하지만, 한 가지 확실하게 해야 할 것은 ‘가구수’ 라는 개념입니다.
통계청이 발표한 장래가구추계를 보면 가구수는 2039년 까지 꾸준히 늘어날 전망입니다.
앞으로 15년은 가구수가 증가한다는 이야기입니다.
의아하시죠? 인구가 줄어드는데 어떻게 가구수가 늘어날까?
과거에 비해 가구원수가 감소하고 나홀로 가구가 늘어나기 때문입니다.
2010년 3.03명이었던 서울의 평균 가구원수는 2020년 2.56명까지 줄어들었습니다.
즉 가구가 분화되며 가구수는 오히려 소폭 증가하고 있는 추세입니다.
저는 가구수가 감소하지 않는 한 집값은 쉽게 떨어지지 않을 거라 생각합니다.
✔ 세수확보
부동산 거래에 따른 세수를 이야기 하면 결국 정치 이야기로 흘러가는데,
간략하게 이야기 하면 집값이 하락했을 때 가장 고민이 많아지는 건 정부입니다.
부동산 거래세, 종합 부동산세, 양도세 등 부동산 관련 세금은 결국 집값을 기반으로 합니다.
집값이 오르면 당연히 세수 확보에 도움이 됩니다.
집값이 떨어지면 정보 입장에서는 세수 확보에 어려움을 겪게 되겠죠.
그렇다면 정부는 어떤 스탠스를 취할까요? 정말 서민들 주거 환경 안정을 위해 집값을 떨어트릴까요?
어려운 문제입니다.
✅ ‘양’ 보다는 ‘질’의 문제
저는 집값은 ‘양'(공급)도 중요하지만 ‘질'(입지)가 더 중요하다고 생각합니다.
지방 같은 경우에는 인구도 감소하지만, 가구수도 감소하고 있습니다.
그래서 정말 집값이 떨어지고, 지방 소멸이라는 이야기가 나오고 있습니다.
하지만 상대적으로 ‘질’이 좋은 서울과 수도권, 광역도시권은 어떨까요?
우리나라 전체 가구수가 하락 할 것으로 예상하는 2039년 까지는 이상 없다고 봅니다.
한 가지 예를 들어 보겠습니다.
대학 입시를 예로 들어 보겠습니다. 저출산의 가장 직격탄을 맞은 대학은 이미 포화 상태입니다.
22년 대학 정원은 53만명이고, 수험생은 약 41만 명 이었다고 합니다.
12만이 이미 오바되었죠? 즉 누구나 다 대학을 갈 수 있는 시대가 온거죠!
하지만 인 서울 대학만 놓고 본다면 어떨까요?
서울대, 연세대, 고려대 아무나 다 갈 수 있나요? 과거보다 경쟁률이 줄어들었을 까요?
앞서 설명하였던 양적인 측면이 아니라 질적인 측면에서 접근하면 우리가 살고 싶어하는 집의 집값은
당분간 계속 오를 것으로 보입니다.
물론 지방대와 같이 별로 살고 싶지 않은 집은 하락하겠지요.
✅ 질이 좋은 집은?
‘역세권, ‘직주근접’, ‘초품아’, ‘슬세권’, ‘강남 8학군’ 등 이런 말 한번쯤은 들어 보셨지요?
결국 누구나 다 살고 싶은 집이 어디일까? 를 고민해 보면 답이 나옵니다.
많은 사람들이 왜 강남에 살고 싶어 할까요?
강남하면 떠오르는 건 오피스(직장)과 학군, 쇼핑, 문화 시설등이 떠오르죠?
그리고 지하철, 광역버스 들도 강남에 집중되어 있습니다.
강남은 ‘역세권’, 직주근접’, ‘학군’ 등을 모두 충족할 수 있기 때문입니다.
더 쉽게 이야기해서 ‘일자리’, ‘교통’, ‘학군’, ‘상권’ 등이 뒷받침 되어야 한다는 이야기입니다.
굳이 두 가지만 뽑자면 저는 ‘일자리’, ‘교통’ 이라고 생각합니다.
최소한 이렇게 모두가 살고 싶어 하는 집들은 계속 오를 것으로 보입니다.
전문가들은 이런 현상을 ‘양극화’라고 표현하더군요.
지방과 서울-경기의 양극화는 더울 심해 질 것으로 보입니다.
✅ 그래서 집을 사야해?
저는 당연히 사야 한다고 생각합니다.
하지만, 묻지마 구입이 아니라 치밀한 분석과 예측을 통한 계획적인 구입이 필요하다고 생각합니다.
당연히 정답은 강남 3구입니다.
하지만 진입 장벽이 어마 무시하게 높죠?
그럼 차선책을 찾아야 합니다.
강남을 제외하고 ‘일자리’가 있고, 지하철이나 GTX같은 광역 교통망이 잘 되어 있으며, 학군이 형성된 곳을
찾아야죠.
어떻게 찾나요? 발품 팔아야죠!
그리고, 정부가 출산율 반등을 위해 적극적인 정책을 펼치고 있습니다.
주택 특별공급 제도도 자녀가 있는 가구에 유리하게 개편되고 있고요, 대출 조건도 좋아지고 있습니다.
신생아 특별공급 2024년 시행 (자격요건, 혜택, 종류, 연간 7만호)
신생아 특례대출 LTV (연 1%대 금리, 조건, 혜택, 한도)
집을 산다는 건 절대 단기 플랜이 아닙니다. 최소한 수 년을 목표로 계획을 세우고
신중하게 접근해야 합니다.
이 과정 자체에서 경제적, 금융적으로 엄청난 성장할거라 믿습니다. ^^
긴 글 읽어주셔서 감합니다 ^^