부동산 갭투자 이해와 위험성 (합법성, 레버리지, 깡통전세)
안녕하세요! 오늘은 ‘부동산 갭투자 이해와 위험성’ 에 대해 이야기해 보겠습니다.
부동산 갭투자는 사실 전 세계에서 유일하게 ‘전세’ 제도를 보유하고 있는 우리 나라에만 있는 부동산 투자 기법입니다.
사실 갭투자를 투자로 볼 것인가? 아니면 투기로 볼 것 인가는 아주 미묘한 차이입니다.
쉬운 말로 정말 한끗 차이이죠.
✅ 부동산 갭투자 이해
제가 생각하는 부동산 갭투자의 키워드는 ‘갭(전세가율)’, ‘레버리지’, ‘부동산 상승기’
이 세 가지 입니다.
✔ 갭(전세가율)
이 그림을 잘 보시면 매매가가 8억인 아파트가 있습니다.
하지만, 전세가가 7억 5천이네요? 그럼 갭은 5천 만원이 됩니다.
전세가율은 93.7% 이고요.
전세 가격이 아파트 가격의 93.7%에 이르는 집 입니다. 사실 아파트에서는 전세가율이 이렇게 까지 높게
설정은 안되지만, 빌라는 흔한 일입니다.
갭투자는 바로 이 매매가와 전세가의 차이를 가지고 투자를 하는 방법입니다.
매매가가 8억인데, 전세 세입자가 7억 5천 만원을 주고 전세로 들어와 있는 집을 구매 한다면
실 투자 금액은 5천 만원 밖에 되지 않습니다.
이게 가능해? 돈이 없는데 아파트를 살 수 있어???? 정상이야? 라는 생각이 드시죠?
맞습니다. 이게 가능합니다. 그래서 투자와 투기의 모호한 부분에 있다고 말씀드린 것 입니다.
✔ 레버리지
결국 8억 짜리 집을 사는데 내 돈 5천 만원만 들어 갔으니 나머지 7억 5천 만원은 부채입니다.
누구한테? 쉽게 말해 전세 세입자에게 빌린 돈입니다.
만약 8억 짜리 집을 사는데 은행에서 돈을 빌린다면? 잘해서 6억 정도가 최대일 것입니다.
또한 이자도 내야하죠?
하지만, 갭투자를 하면 이자도 안내도 됩니다. 무려 집값의 93.7%(전세가율)을 빌렸는데도 말이죠.
그래서 갭투자는 보통 극한의 레버리지 상품이라고 이야기 합니다.
✔ 부동산 상승기
위에서 설명 드린 ‘갭(전세가율)’, 레버리지 이야기만 듣는다면 돈 없는 사람들에게 기적과 같은 투자 방법이라
생각 되실 겁니다.
하지만, 당연히 세상에 공짜는 없겠지요?
갭투자는 부동산 상승기에만 돈을 벌수 있다는 함정이 있습니다.
부동산 상승기는 나중에 다시 설명 드릴 ‘위험성’과 아주 밀접한 관계가 있는 키워드 입니다.
부동산 상승기에 갭투자를 하면 어찌 되었건 돈을 법니다.
아파트 가격이 오르면 그 시세 차익이 내 수익이 되기 때문이죠
앞서 예를 들어 설명 드린 8억 짜리 아파트 가격이 2년 만에 10억이 되었다고 가정해 보겠습니다.
그럼 아파트 매매가 시세 차익이 2억이 생기죠? 이 돈은 온전히 내 수익이 되는 것입니다.
5천 만원을 투자해서 2년 만에 2억을 벌었네요? 수익률이 4배(300%)입니다. (세금 제외)
어마어마한 수익률이죠? 이게 갭투자의 가장 아름다운 시나리오 입니다.
하지만, 내가 갭투자를 했는데 부동산 하락기에 걸렸다. 이건 지옥행 열차를 탄 것과 같습니다.
부동산 가격이 하락하여 8억 짜리 아파트가 2년 만에 6억이 되었다고 가정해 보겠습니다.
전세가가 7.5억 이였죠? 하지만 매매가가 6억이 되면 아파트를 팔아도 전세금 반환을 못하게 되죠?
이런 경우를 흔히 ‘깡통전세’ 라고 합니다.
이렇게 되면 전세 세입자에게 내 돈 1.5억을 얹어 줘야 합니다.
2년 만에 내 투자 원금 5천 만원 + 아파트 시세차익 1.5억 = 총 2억 원을 허공에 날린 것이죠.
1.5억이 없다면…??? 감옥 가야 합니다..;;
이것이 갭투자 -> 갭투기 -> 갭투기 사기꾼으로 바뀌는 과정입니다.
부동산 상승기에서는 피해보는 사람이 아무도 없죠? 아름다운 시나리오 입니다.
하지만, 부동산 하락기에는 모두가 피해를 보고 오직 부동산 컨설팅이나 공인중개사만 이익을 보게 됩니다.
✅ 부동산 갭투자 이해와 위험성
부동산 상승기에서 이론적인 위험성을 설명 드렸습니다.
이제 실질적인 위험성에 대해 이야기 해 보겠습니다.
위의 표를 보시면 엄청난 규모의 사기꾼들이 있죠?
하지만 대부분의 사기꾼들 별칭이 ‘빌라왕’ 입니다.
왜 이런 별칭이 붙었을까요? 이 사람들은 전부 빌라를 갭투자 했기 때문입니다.
위에서 빌라는 보통 전세가율이 아파트보다 높다고 설명 드렸습니다.
빌라 자체를 자산 목적으로 구매하는 분들이 아파트보다 적고, 빌라는 대단지가 아니기 때문에
매매가를 정확히 알기 어렵다는 특징이 있습니다.
예를 들어 아파트는 보통 수백 세대가 동일한 평형과 구조로 되어 있습니다.
부동산 전문가가 아니더라도 과거 거래 내역을 보고 얼마쯤 하겠구나? 라고 시세를 파악 할 수 있습니다.
호갱노노 – 아파트 실거래가 1등 앱 (hogangnono.com), 네이버페이 부동산 (naver.com)
위와 같은 앱에서 쉽게 시세를 파악 할 수 있습니다.
하지만, 빌라는 아주 소규모입니다.
과거 거래가 10년 전에나 있는 빌라도 허다하죠. 결국 정확한 매매가는 엿장수 마음대로 입니다.
애초에 매매가가 정확하지 않으니 전세가 역시 들쑥날쑥합니다.
이런 빌라 물건들이나 전세가율이 높은 아파트들을 이용해서 부동산 컨설턴트에서 갭투자를 하라고
일반인들을 부추기는 것이지요.
지금은 부동산 대세 상승장이다! 무조건 오른다 라고 현란한 말빨로 속이면서요.
보통 부동산 갭투자를 결심하면 인터넷을 정보를 알아보거나, 부동산에 가서 물어보죠?
조금만 검색해 보면 인터넷상에서 아주 쉽게 갭투자를 전문으로 하는 부동산 컨설턴트를 찾으실 수 있습니다.
역시 부동산에 가서 물어보면 연결되어 있는 부동산 컨설턴트를 연결해 주지요.
충분한 사전 지식과 준비가 되어 있다면 현명한 판단을 할 수 있지만
공부가 안되어 있다면 부동산 컨설턴트에 속아 수수료 날리고, 전세 사기꾼으로 전락할 수 있다는 점을
꼭 아셔야 합니다.
✅ 부동산 갭투자 무조건 나쁜가?
엄청난 레버리지를 끼고 투자하고, 평생 몇 번 해보지도 않을 부동산 계약을 아주 복잡하게 하게 됩니다.
그리고 망하면 나 혼자 망하는 게 아니고, 전세 세입자에게도 엄청난 정신적 물질적 피해를 끼치게 될 수 있습니다.
하지만, 무조건 나쁘다고 할 수 있을까?
저는 그렇지는 않다고 봅니다.
강남에 아파트를 사려면 30년 동안 한 푼도 안 쓰고 모아도 못 산다고 하죠?
내 집 마련, 자산 증식을 가장 빨리 할 수 있는 방법 중 하나 입니다.
한국에만 있는 아주 기형적인 시스템이죠.
아파트 매매가격 변동 지수입니다.
역사적으로 보았을 때 아파트 매매가격은 꾸준히 오르고 있습니다.
떨어진 해 보다는 오른 해가 더 많이 있죠?
확률만 따지면 충분히 승산이 있는 전략입니다.
주위에서 집 샀는데 2배 올랐다, 3배 올랐다 이런 말 들어 보신 적 있으시죠?
물론 돈을 잃은 사람은 부끄럽고 괴로우니 이야기 안 해서 돈 번 사람들 이야기만 들으신 것 일수 있습니다.
결국 제가 하고 싶은 이야기는 부동산 갭투자는 절대 만만하게, 쉽게 투자 할 게 아니고
치밀한 계산과, 준비, 경험을 통해 해야 한다는 말 입니다.
✅ 부동산 갭투자 성공하려면?
부동산 갭투자로 성공하려면 제가 생각하기에 ‘금리’, ‘입지’, ‘자금계획’은 필수적으로 알아야 한다고 생각합니다.
추가로 부동산 매매 절차, 도시개발계획 등을 알면 더욱 좋겠지요.
✔ 금리
우리나라에서 100% 내 현금으로 집을 사는 사람은 아주 극소수입니다.
일부 재벌들을 제외하면 집을 살 때는 모두 은행에서 주택담보대출을 받아서 집을 사죠!
그래서 금리와 부동산 시장의 관계는 아주 밀접합니다.
당연히 금리가 낮으면 부동산 시장이 활발해 지고, 금리가 높으면 부동산 시장이 위축되겠지요?
여기서 퀴즈입니다!
지금 한국과 미국의 기준 금리는 몇 % 일까요?
댓글로 정답을 달아 주시면 소정의 선물을 드리겠습니다! ㅎㅎ;
부동산 시장이 활발하다고 해서 부동산 상승기라고 단정 짓기는 어렵습니다.
하지만, 상승장일 가능성이 크다고는 할 수 있습니다.
절대 잊으시면 안 됩니다. 갭투자는 부동산 상승기 일때만 해야 한다!
✔ 입지
부동산은 첫 째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지 입니다.
‘역세권, ‘초세권’, ‘직주근접’ 이런 이야기 들어 보셨지요?
결국 입지 좋은 곳에 갭투자를 해야 수익을 바라 볼 수 있습니다.
하락장에서도 입지가 좋으면 가격 방어를 할 수 있고요.
어디가 입지 좋은가? 이건 오랜 관심과 공부, 그리고 경험이 쌓여야 하죠.
✔ 자금계획
갭투자 뿐만 아니라 다른 모든 투자를 할 때는 자금계획을 정확하게 세울 수 있어야 합니다.
자금계획을 세우려면 내 총 자산과 현금흐름을 정확히 파악하고 있어야 겠죠?
생애주기별 경제교육 장년기편 (40~50대, 기획재정부)
율온네 가계 현금흐름표(30대 후반, 생애주기별 경제교육 실습)
율온네 가계 자산현황표(30대 후반, 생애주기별 경제교육 실습)
이렇게 내 능력을 정확히 알고 그 능력에 맞는 물건에 도전해야 합니다.
✅ 마무리하며
사실 이 글을 쓰는 이유는 친한 친구가 카톡으로 굉장히 성의 없이
‘요즘 갭투자 어따 해야되냐?’ 라고 물어 보았기 때문입니다.
저는 충분한 준비가 되어 있고, 능력 범위 안에서 하는 갭투자는 당연히 투자의 한 방법이라고 생각합니다.
하지만, 누군지도 모르는 쌩판 모르는 부동산 컨설턴트 손에 놀아나면서
입지가 무엇인지, 자금 계획이 무엇인지 모르는 채 갭투자를 하는 건 굉장히 무모한 투기라 생각됩니다.
친구 덕분에 제 블로그에서 가장 긴 포스팅을 하였네요 ^^
길 글 읽어주셔서 감사합니다🙏